Berbicara mengenai penilaian, mungkin bisa kita awali dengan gambaran. Sebuah rumah dengan tipe yang sama milik Artis ternama dengan rumah tipe yang sama milik karyawan biasa. Apakah kedua rumah itu memiliki nilai yang sama? Atau bagaimana dengan sarung tangan bekas, mungkin harganya turun karena sudah pernah di pakai. Namun berbeda jika sarung tangan itu pernah di pakai oleh Michael Jackson pada konser terakhirnya. Akan menjadi harga yang tinggi jika ingin di jual. Dari gambaran tersebut, kita bisa mendefinisikan sedikit tentang penilaian.
Definisi penilaian yaitu gabungan ilmu pengetahuan dan seni estimasi nilai properti dengan tujuan dan waktu tertentu, mempertimbangkan karakteristik properti termasuk jenis investasi.
Dan definisi properti adalah segala benda yang dapat dimiliki. Memahami Properti ditinjau dalam 3 aspek yaitu :
1. Real Estate
Semua fisik benda yg ada di dalam dan diatas tanah, baik dibuat oleh manusia atau alami.
2. Real Property
Kumpulan hak yang timbul karena kepemililakan real estate. Misal hak menggunakan, menyewakan, memberikan kepada orang lain.
3. Personal Properti
Segala sesuatu selain real estate dan real properti.
Karakteristik Properti
1. Immobility
Tidak mudah dipindahkan/relokasi.
2. Heterogenity
Karakteristik unik dan berbeda antara satu dengan lainnya. Contoh tata letak tusuk sate dalam perumahan.
3. Unliquid
Tidak mudah di tukar dengan uang, dikarenakan sifat pasar properti tidak sempurna.
4. Durability
Properti merupakan barang tahan lama dalam jangka panjang, bukan habis sekali pakai.
5. Legal Complexity
Hak penguasaan atas properti mempengaruhi nilai suatu properti tersebut.
Ternyata terdapat perbedaan antara biaya, harga dan nilai. Biaya merupakan ongkos pembuatan sebuah benda, contohnya jam tangan. Harga adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli jam tangan tersebut. Kemudian nilai sebagai contoh dua situasi berikut. Pertama, jam tangan yang di berikan Putra kepada Putri pada hari ulang tahunnya. Tiba-tiba Putra kecelakaan dan meninggal. Sehingga mengakibatkan nilai dari jam tangan itu increase (meningkat) karena lebih berharga dan memiliki kandungan nilai serta kenangan di dalamnya. Berbeda dengan situasi kedua, jika Putra ketahuan selingkuh, sehingga membuat putri merasa kesal dan mengakibatkan nilai jam tangan tersebut decrease (menurun) tidak ternilai atau menurun nilainya.
Ciri-ciri Nilai yaitu :
1. Demand
Berapa banyak orang membutuhkan produk tersebut, akan membuat nilai suatu barang menjadi lebih tinggi. Namun jika permintaan barang tersebut rendah maka nilainya juga akan rendah.
2. Utility
Seberapa bermanfaat barang tersebut. Harga beli sebuah botol minum di hotel dan supermarket berbeda. Di hotel bisa hargai 2 kali lipat dari harga di supermarket, karena kebutuhan berdampak meningkatnya nilai manfaat suatu barang.
3. Scarecity
Kelangkaan air barang di padang pasir, ada harganya mahal
4. Transferability
Seberapa mudah barang tersebut diperjualbelikan di pasar. Contohnya air kemasan dalam botol lebih mudah dijual.
Memiliki kaitan erat dengan Nilai pasar, berdasarkan konsep dengan unsur :
- Suka sama suka
Tidak ada unsur keterpaksaan.
- Pasar Terbuka
Tidak ada hambatan, tidak ada persyaratan/jaminan.
- Mengerti dan memahami barang
- Jangka waktu mencukupi
- Mengabaikan jual jual beli istimewa
Contohnya jual beli ke suami dan istri
Faktor yang Mempengaruhi Nilai yaitu :
1. Permintaan dan Penawaran
Semakin banyak yg ingin produk tersebut maka semakin mahal nilainya.
2. Kondisi Fisik
Produk atau barang yang terawat baru maka harga akan lebih tinggi.
3. Lokasi Akses
Berkaitan dengan keterjangkauan, contohnya perumahan yang dekat dari sekolah, pemerintahan, rumah sakit, dll. Kemudahan untuk menjangkau tempat akan menjadi nilai lebih terhadap perumahan tersebut.
4. Kebangsaan dan politik
Contohnya orang Tionghoa ingin membeli rumah di kelapa gading yg mayoritas org Tionghoa juga.
HBU Analisis
(Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik) jika memenuhi 4 kriteria
1. Layak Fisik
Luas tanah, lokasi serta kontur, yg mempengaruhi properti yg berkembang diatasnya.
2. Layak Hukum
Tidak melanggar hukum, memiliki surat izin mendirikan bangunan.
3. Layak Finansial
Seperti cepatnya pay back periode, return of Investment, net present value.
4. Produktifitas Maksimal
Berdasarkan parameter keuangan, banyak yang berminat pada lokasi strategi dan memiliki return of Investment.
3 pendekatan utama yg ada dalam penilaian properti yaitu perbandingan data pasar, kalkulasi biaya, dan pendekatan pendapatan.
Sebelumnya dalam menggunakan pendekatan utama ini terdapat prinsip kesejenisan yaitu seperti rumah dengan rumah dan mobil dengan mobil. Dan prinsip kesebandingan, seperti membandingkan tanah kosong 100 meter dengan tanah kosong 1000 meter, diperlukan penyesuaian agar kesebandingan dapat tercapai. Berikut 3 pendekatan utama :
1. Pendekatan perbandingan data pasar (sales comparison approach)
Merupakan pendekatan yang dilakukan dengan memperbandingkan data pasar dengan properti yang sebanding. Contohnya penjualan dalam perumahan, ada kapling tanah yang belum terjual dan kapling tersebut memiliki nilai yang sama dengan kapling yang sudah dijual sebelumnya.
2. Kalkulasi biaya (cost approach)
Untuk menghitung nilai bangunan dengan kalkulasi biaya, dengan perkiraan biaya material dan upah pada saat tanggal penilaian dan ditambah nilai tanahnya.
Bangunan lama dikurangi penyusutan
Contoh :
Biaya pembangunan 2009 sebesar 300 juta. Dan Estimasi kenaikan 20% per tahun. Maka kenaikan biaya pada tahun 2014 adalah :
2009-2014 (5 tahun) x 20% pertahun : 100%
Sehingga biaya pembangunan 2014 adalah :
Rp. 300.000.000 x (1+100%) : Rp. 600.000.000
Estimasi penyusutan selama 5 tahun adalah Rp. 150.000.000.
Maka nilai bangunan Rp. 600.000.000 - Rp.150.000.000 : Rp. 450.000.000
3. Pendekatan pendapatan (income approach)
Pendekatan ini digunakan untuk menilai bagi properti yang mampu menghasilkan pendapatan. Kemampuan menghasilkan nilai profit mencerminkan nilai gedung. Dihitung melalui proses kapitalisasi pendapatan bersih operasional. Sebagai contoh kondisi pertama, harga sewa gedung permeter persegi dengan temoat tidak strategis adalah 2 juta, maka nilai gedung tersebut adalah 1 miliyar. Kondisi kedua sebuah gedung dengan letak strategis, harga sewa gedung tersebut adalah 10 juta maka nilai gedung tersebut adalah 5 miliyar. Nilai gedung diambil dari potensi pendapatan gedung tersebut (Nilai gedung : pendapatan bersih operasional/tingkat bunga).
Penggunaan pendekatan perbandingan data pasar digunakan untuk menilai semua jenis properti dengan syarat memiliki perbandingannya harga yang update dan valid
Kalkulasi biaya untuk menilai properti yang memiliki struktur biaya. Dan properti yang sulit mendapatkan harga pembanding di pasar.
Pendekatan pendapatan digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. Seperti mall, hotel, pabrik, dll.
(Sumber : Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan (KNPK))
Comments
Post a Comment